（平均房价）]x（1-0.4成本）

    （千禧年正常开发商成本，天成有自家材料厂，哪怕加上人工，成本也能低到三成。数据取值按照年代变化，未来容积率都会达到2.0以上，而成本高达六七成，主要还是地皮贵。）

    得出最终结果，两个亿冒头。

    哪怕有街边店、别墅区、钢结构地标，最多再加一个亿！

    像祥县星月湾，加上d区写字楼租赁，天成一共赚了两个亿。

    而济市星月湾，由于地皮是体育中心附加条件，成本再次降低，但等到交房，去掉修路、健身广场、森林公园、动植物园，顶多赚三个亿！

    尚品建工拿到公园片区地皮，需要付出‘附加条件’的代价，怎么也要砸进去一个亿。

    陈锋说能赚三个亿，实际上应该能赚四个亿！

    千禧年，两百亩，地皮廉价，房价贼低，看似赚不了钱，但对比物价，却比未来还要赚。

    不过，两百亩，四个亿！

    葛小天感觉不可能。

    “不信？”陈锋走到书桌前抽张a4纸，拿起笔，一边写一边说道：“三米一的层高，正一层往下压一米，卡着二级建筑资质一百米限高，能盖32层！”

    “确实！”

    在未来，许多开发商已经将层高卡在两米八的最低限制，所以二级建筑资质一百米限高，能盖到35层，甚至36层！

    “十九层以上，属于高密度住宅，市里给出4.5的容积率，但后续规划上可以想想办法，比如对地皮进行拆分……”

    葛小天恍然大悟。

    怪不得能赚到四个亿！

    如果将独栋搭配双拼，联排搭配叠拼，高层搭配洋房……容积率一高一低，平均一下，得出让人满意又符合规定的数值。

    比如，按照五十亩计算，小高层容积率爆表，高达6.0，违规又违法，但可以和另外五十亩的联排别墅规划到一起，别墅搞漂亮一些，只有0.4容积率，两者平均计算3.2……

    卖别墅的时候，对顾客说，别看容积率高，但咱实际上很低，对比同等容积率的别墅，咱这更宽敞，更显大气，绿化面积更高……

    而卖高层的时候，却对顾客说，别看咱这楼房密集，实际上容积率才3.2，比外面4.5的低多了！

    一个讲实际，一个讲数据，却又加大了均摊面积，三方面捞钱……

    更何况，哪有这么多人注意容积率这个东西？只要卖的火，肯定跟着上。

    当然，容积率越高，并不代表多赚钱，它有一个平衡点，还需要考虑地段、地皮规划、材料成本等等。

    天成星月湾体系适用于郊区，完全没必要搞太高容积率。

    哪怕盖高密度住宅，如果布局合理，顶多2.5，再高的话……见过联排马蜂窝没？

    或者上地图，看看香江的房子。

    之所以这样考虑，是因为在小高层方面，容积率越高，居民越多，绿化面积和配套设施相对减少，生活舒适度下降，增加消防电梯压力，频繁使用加剧配套设施老化，引发的一系列问题，远超低容积率数倍。

    天成用的是自家物业，何必自己给自己添堵。

    另一边，陈峰写写画画，继续说道：“公园周围的房价，由于运河郊区的带动，略微有些上升，一千八！”

    “咱们算算……

    （200亩x666.67x4.5x1800）x0.4

    四个多亿！”

    “去掉附加条件，绿化运河、开凿两条通往市区的河道、打造一条五百米低层商业街，能剩下三个亿！”

    陈锋说完，脸色更纠结了，“就这么没了！”

    葛小天盯

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